Depuis le 1er janvier 2023, un logement dont le diagnostic de performance énergétique affiche la classe G ne peut plus être proposé à la location. L’entrée en vigueur de cette restriction s’ajoute aux critères légaux du logement décent et aux contrôles renforcés par les pouvoirs publics.
Certains dispositifs permettent toutefois de déroger temporairement à l’interdiction, notamment en cas de travaux en cours ou d’impossibilité technique avérée. Les conséquences juridiques en cas de non-respect exposent à des sanctions, tant pour les propriétaires que pour les intermédiaires.
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Logement non louable : ce que dit la réglementation aujourd’hui
Quand il s’agit de louer un bien, la marge de manœuvre est réduite à peau de chagrin. Le code civil et le code de la construction et de l’habitation orchestrent la partition : tout bailleur doit respecter les standards du logement décent. Impossible d’y couper, aucune clause ne peut s’y soustraire dans le contrat de bail sous peine de voir le contrat retoqué, voire annulé en justice.
Ces textes protègent le locataire et stabilisent le marché locatif. Impossible de faire l’impasse sur la surface habitable minimale de 9 m², le chauffage effectif ou une installation électrique fiable. Il suffit d’une humidité envahissante, d’un soupçon de plomb ou d’une ventilation absente pour que le logement devienne aussitôt impropre à la location.
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La procédure ne laisse aucune place à l’approximation. Dès la signature, le bail doit s’accompagner d’un arsenal de diagnostics : DPE, amiante, plomb, électricité. Si l’un manque à l’appel, le locataire peut saisir le juge. Les obligations sont strictes, et les sanctions ne tardent pas.
Pour s’y retrouver, voici les principaux critères exigés par la réglementation actuelle :
- Surface habitable : au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.
- Sécurité et salubrité : installations électriques et de gaz conformes, eau potable, ventilation adaptée.
- Absence de risques manifestes : le logement ne doit présenter aucune menace pour la santé ou l’intégrité physique du locataire.
Négliger ces règles, c’est prendre le risque de voir le loyer suspendu, le bail résilié dans la foulée. Les tribunaux rappellent régulièrement aux propriétaires leurs obligations, renforçant chaque année un peu plus la garantie d’un logement digne.
Quels critères rendent un logement impropre à la location ?
Un constat s’impose : les logements non louables fragilisent tout l’équilibre du marché locatif. L’exclusion d’un bien ne laisse aucune place à l’aléatoire : la réglementation égrène des critères précis, rendus plus stricts ces dernières années.
En premier lieu, la surface habitable : en dessous de 9 m², c’est rédhibitoire. Une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m, même sanction. Mais la barre ne s’arrête plus là. La notion de logement décent intègre désormais la dimension énergétique.
Depuis 2023, c’est acté : un logement classé G au DPE, autrement dit, une passoire thermique, ne peut plus être mis sur le marché locatif. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient le véritable juge de paix. Toute carence dans les équipements essentiels, eau potable, électricité sécurisée, chauffage, ventilation, ferme la porte à toute location.
Enfin, le risque pour la santé ou la sécurité reste un critère implacable. Traces d’humidité, moisissures, installations vétustes ou matériaux toxiques : tous ces défauts suffisent à interdire la location.
Voici les situations qui placent d’emblée un logement hors-jeu :
- Surface habitable : en-dessous du seuil légal
- Performance énergétique : logement classé G, interdit à la location
- Absence ou défaillance des équipements essentiels
- Présence de risques sanitaires ou sécuritaires
Pour remettre un bien sur le marché, pas de raccourci possible : il faut réaliser les travaux nécessaires et obtenir la conformité. Tant que ce n’est pas fait, la location reste bloquée.
Quels seuils du DPE, droit au logement décent et évolutions récentes
Depuis la loi Climat et Résilience, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a pris une dimension centrale. Toutes les villes, grandes ou moyennes, appliquent la même règle : un logement classé G n’a plus droit de cité sur le marché locatif. Et la trajectoire est tracée : dès 2025, les biens classés F suivront le même chemin.
La notion de droit au logement décent s’étend, portée par le code de la construction et de l’habitation. Les propriétaires doivent se montrer irréprochables sur la performance énergétique. Les passoires thermiques disparaissent peu à peu, sous la pression de nouvelles lois. Cette dynamique, renforcée par la loi Elan, vise à réduire la précarité énergétique et à protéger la santé des occupants.
Les chiffres de l’Insee parlent d’eux-mêmes : plus de 4,8 millions de logements en France sont concernés par ces normes. Pour les propriétaires, la marche est haute : la rénovation énergétique s’impose, avec des coûts parfois lourds à la clé. Le couperet tombe vite : interdiction de louer et perte de revenus locatifs si la mise en conformité n’est pas assurée.
Aujourd’hui, le diagnostic performance énergétique s’invite à chaque signature de bail. Le locataire dispose ainsi d’une information claire sur la performance du logement. Cette pression réglementaire pousse l’ensemble du parc locatif à se moderniser, à marche forcée, pour ne pas être exclu du marché.
Un logement non louable, ce n’est pas qu’une affaire de papier. Les conséquences se font sentir immédiatement : le locataire perd sa stabilité, son accès aux aides, parfois ses repères au sein de son quartier ou de sa ville. À Paris, Toulouse, ou dans des villes plus petites, l’éviction du parc locatif isole et fragilise. La CAF coupe l’APL si le bien ne respecte pas les conditions de décence. Pour beaucoup, c’est la double peine : plus d’allocation, mais un loyer toujours à payer.
Côté bailleur, les risques sont tout aussi concrets. L’administration peut imposer des travaux de mise en conformité, ordonner l’interdiction de louer, voire engager des sanctions. Certaines compagnies d’assurance refusent de couvrir ces logements litigieux. Et la justice n’hésite plus à prononcer astreintes, suspension du loyer, voire l’octroi de dommages et intérêts au locataire lésé.
Quels recours possibles ?
Face à une telle situation, plusieurs options existent pour faire valoir ses droits ou engager une procédure :
- Recours amiable : contacter le propriétaire, solliciter une médiation via l’UFC-Que Choisir ou une association de locataires.
- Recours judiciaire : saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la réalisation de travaux ou demander une diminution du loyer.
- Signalement auprès de la CDCL (Commission départementale de conciliation) ou de l’ARS (Agence régionale de santé) pour expertise et intervention administrative.
Le cadre légal est strict, et les locataires disposent désormais d’un arsenal solide pour se défendre. Les propriétaires, eux, doivent composer avec une vigilance accrue et des démarches de plus en plus encadrées.
Derrière chaque porte close pour cause d’insalubrité, il y a souvent une famille en attente d’un logement digne. La route vers un parc locatif rénové s’annonce longue, mais le compte à rebours a déjà commencé.
