Un lit, une table, des chaises : la loi précise jusqu’à la liste du mobilier imposé dans une location meublée, sous peine de requalification du bail en location vide. Un dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à deux mois de loyer est autorisé, alors que la location nue limite ce montant à un seul mois.
Le bailleur doit remettre au locataire certains diagnostics techniques, y compris le diagnostic de performance énergétique, même pour une location de courte durée. En cas de manquement, la nullité du bail ou la restitution de loyers perçus peut être prononcée par le juge.
Ce que recouvre la location meublée en France : définition et cadre légal
En France, la location meublée s’inscrit dans un cadre légal strict, forgé par la loi du 6 juillet 1989 et renforcé par la loi ALUR. Ici, le propriétaire-bailleur ne se contente pas de louer quatre murs : il doit livrer un logement meublé prêt à accueillir un locataire du jour au lendemain. Tout doit être pensé pour que la vie quotidienne puisse commencer sans délai, avec pour seul bagage les effets personnels du locataire.
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 vient baliser le terrain et dresse la liste sans ambiguïté du mobilier à fournir :
- lit
- table
- sièges
- rangements
- équipements pour la cuisine et le ménage
Au-delà du simple ameublement, la forme et le fond du bail de location meublée sont encadrés. Il doit être rédigé par écrit, mentionner les points imposés par le code civil, et indiquer précisément la durée minimale, qui varie selon le profil du locataire :
- un an pour le bail classique
- neuf mois si le locataire est étudiant
- de un à dix mois dans le cadre d’un bail mobilité
Cette flexibilité n’autorise aucun relâchement quant aux obligations : chaque clause, chaque annexe, chaque pièce justificative ou diagnostic doit figurer au contrat. Rien n’est laissé au hasard.
Autre impératif : garantir un logement décent. Le propriétaire doit offrir un environnement sain, sécurisé, et permettre au locataire de profiter paisiblement du bien. Un manquement, même minime, peut conduire à des sanctions, voire à la requalification du bail en location vide.
La durée du bail ne se décide pas à la carte. Elle s’enracine dans la loi et n’autorise des exceptions que dans les cas prévus, comme ceux encadrés par la loi Macron ou le bail mobilité. Derrière cette rigueur, l’objectif est clair : offrir de la souplesse au bailleur sans jamais sacrifier la sécurité du locataire.
Quels sont les critères de décence et d’équipement à respecter ?
Impossible pour le propriétaire-bailleur de composer à sa guise l’équipement du logement meublé. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose une liste d’éléments à fournir. Voici ce que le texte exige :
- literie
- plaques de cuisson
- four ou micro-ondes
- réfrigérateur
- vaisselle en nombre suffisant
- ustensiles de cuisine
- table
- sièges
- rangements
- luminaires
- matériel d’entretien ménager
Cette dotation minimale n’est pas négociable. Elle vise à garantir que le locataire puisse s’installer et vivre normalement, sans devoir compléter l’aménagement à ses frais.
Mais la notion de décence ne s’arrête pas à la liste des meubles. Le logement doit offrir au moins 9 m² de surface habitable (loi Carrez), disposer d’une hauteur sous plafond de 2,20 m ou plus, bénéficier d’une ventilation efficace et d’un apport suffisant de lumière naturelle. Les installations doivent exclure tout danger manifeste : pas de réseau électrique défaillant, pas de matériaux à risque comme l’amiante.
La sécurité reste un enjeu prioritaire. Le propriétaire doit installer un détecteur de fumée, garantir la conformité du gaz et de l’électricité, et remplacer sans tarder tout meuble défectueux ou usé. À l’entrée et à la sortie, l’état des lieux documente précisément la présence et l’état du mobilier, appuyé par la liste annexée au bail.
Pour assurer une vie paisible au locataire, il faut aussi penser à l’isolation, à la lutte contre les nuisibles, et à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique à jour. Un oubli, un défaut, et le contentieux n’est jamais loin. Être rigoureux sur ces points, c’est éviter les mauvaises surprises et préserver la relation avec son locataire.
Contrat de location meublée : mentions obligatoires et points de vigilance
On ne rédige pas un bail location meublée à la légère. Le contrat doit impérativement être écrit et reprendre un certain nombre d’informations obligatoires. Parmi les éléments à ne pas négliger figurent :
identité des parties (bailleur, locataire), description détaillée du logement, nature et liste du mobilier, montant du loyer, modalités de paiement, durée du bail (un an, neuf mois pour un étudiant, un à dix mois pour le bail mobilité), montant du dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges.
La réglementation impose également d’annexer un dossier de diagnostic technique complet. Celui-ci comprend notamment :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- l’état des risques et pollutions (ERP)
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements antérieurs à 1949
- les diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans
Omettre l’un de ces documents expose à la nullité du bail ou à une remise en cause des conditions de location.
Deux autres pièces sont à surveiller de près : l’inventaire du mobilier, qui détaille chaque meuble, du matelas au rideau, en passant par la table de chevet, et l’état des lieux d’entrée et de sortie, qui consigne à la fois l’état général du logement et la présence effective de chaque équipement.
La gestion quotidienne impose aussi ses règles. Remettre gratuitement les quittances de loyer à la demande du locataire, respecter les délais de préavis (un mois pour le locataire, trois mois pour le bailleur sous réserve de motifs valables), et clarifier la répartition des charges locatives dans le contrat sont autant de points à ne pas négliger. Une omission ou une imprécision, et le litige peut surgir.
Quelles démarches administratives et fiscales pour le propriétaire bailleur ?
Avant même de louer, le propriétaire bailleur doit accomplir certaines formalités. La première étape consiste à déclarer le début d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce, via le formulaire P0i. Cette déclaration est la porte d’entrée vers le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou, selon les cas, de loueur en meublé professionnel (LMP). Impossible d’obtenir un numéro SIRET ou d’accéder aux régimes fiscaux spécifiques sans cette démarche.
Sur le plan fiscal, les revenus de location meublée relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options s’offrent alors au bailleur :
- micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles, sous réserve de respecter un certain seuil
- régime réel : possibilité de déduire les charges réelles, y compris les amortissements
Ce choix n’est pas anodin : il pèse sur la rentabilité et la gestion comptable du propriétaire.
Autre obligation à ne pas négliger : la cotisation foncière des entreprises (CFE), qui concerne la plupart des loueurs meublés. Quelques exceptions subsistent, notamment lorsque les recettes tirées de la location restent modestes. Pour la taxe d’habitation, c’est au locataire de la régler, sauf si le logement est vacant ou occupé de manière très temporaire.
Enfin, pour les meublés de tourisme, une déclaration à la mairie s’impose. Omettre cette formalité expose à des sanctions. Les chambres d’hôtes nécessitent elles aussi une déclaration préalable. Par ailleurs, le propriétaire reste responsable du bon état des installations électriques et, le cas échéant, du changement du compteur.
Entre exigences administratives, rigueur sur le mobilier et vigilance sur la sécurité, louer meublé en France n’a rien d’une improvisation. Chaque étape, chaque document, chaque choix fiscal façonne la solidité de la relation locative. Pour le bailleur, il s’agit moins de cocher des cases que de maîtriser un écosystème exigeant, où la moindre faille peut tout remettre en question. La location meublée, c’est un jeu de précision où chaque détail compte, et où la confiance du locataire se construit sur la fiabilité du propriétaire.
