Le marchand de biens est un professionnel de l’achat-revente immobilière. Son activité relève du régime commercial, avec des règles de TVA qui lui sont propres. Quand cette activité est logée dans une SCI, le montage soulève des questions fiscales précises, notamment sur la compatibilité entre le régime de TVA du marchand de biens et la structure civile de la SCI.
SCI et activité de marchand de biens : un conflit de nature juridique
Une SCI est une société civile. Par définition, son objet social exclut les actes de commerce. L’achat-revente habituel de biens immobiliers constitue une activité commerciale. Loger une activité de marchand de biens dans une SCI crée donc une contradiction juridique de fond.
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En pratique, l’administration fiscale requalifie la SCI en société commerciale si elle constate des opérations d’achat-revente répétées. Cette requalification entraîne un basculement automatique vers l’impôt sur les sociétés (IS), avec toutes les conséquences qui en découlent : perte de la transparence fiscale, imposition des bénéfices au taux de l’IS, taxation des plus-values selon le régime professionnel.
La requalification ne dépend pas du nombre d’opérations inscrit dans les statuts. Elle repose sur la réalité des faits : fréquence des reventes, délai entre achat et cession, importance du chiffre d’affaires généré par la revente par rapport aux revenus locatifs.
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TVA du marchand de biens : quel régime s’applique dans une SCI à l’IS
Une fois la SCI soumise à l’IS (par option ou par requalification), elle entre dans le champ d’application de la TVA immobilière au même titre qu’une société commerciale classique. Le régime de TVA dépend alors de la nature du bien revendu, pas de la forme juridique de la société.
Opérations soumises à la TVA sur le prix total
La TVA s’applique sur l’intégralité du prix de vente dans deux cas principaux :
- La revente d’un immeuble neuf ou achevé depuis moins de cinq ans, lorsque le vendeur a déduit la TVA à l’achat
- La cession d’un terrain à bâtir acquis avec TVA déductible, selon les règles actuelles des articles 257 et 268 du CGI
- Les opérations de construction ou de rénovation lourde qui produisent un immeuble neuf au sens fiscal
TVA sur marge : le régime le plus courant pour les marchands de biens
Quand le marchand de biens a acquis un bien sans pouvoir déduire de TVA (achat auprès d’un particulier, par exemple), la TVA se calcule uniquement sur la marge réalisée, c’est-à-dire la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition. Ce régime préserve la rentabilité de l’opération en limitant la base taxable.
La TVA sur marge concerne typiquement les immeubles de plus de cinq ans achetés à des non-assujettis. Le marchand de biens collecte la TVA sur sa marge et peut déduire la TVA sur ses travaux de rénovation, à condition que ceux-ci ne transforment pas le bien en immeuble neuf.
Abrogation programmée des articles sur la TVA des terrains à bâtir
L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 prévoit l’abrogation au 1er septembre 2026 des articles 257 I-2-1°, 268 et 1594-0 G A bis du CGI. Ces textes structurent le régime actuel de TVA sur les cessions de terrains à bâtir, notamment la distinction entre TVA sur prix total et TVA sur marge.
Ce changement remet en cause la pertinence d’utiliser une SCI à la TVA pour des opérations sur terrains à bâtir. Les marchands de biens qui montent des opérations de division parcellaire via une SCI soumise à l’IS doivent anticiper un nouveau cadre fiscal dont les contours ne sont pas encore stabilisés.
Parallèlement, la loi de finances pour 2026 (article 54) a modifié l’article 150 VE du CGI en prorogeant le régime spécifique des plus-values sur terrains à bâtir jusqu’au 31 décembre 2027, avec de nouveaux taux d’abattement variant selon la localisation du bien. Pour un marchand de biens en SCI, l’arbitrage entre régime de TVA et régime de plus-value sur ces terrains devient un calcul à mener opération par opération.
Montage en SCI pour un marchand de biens : les contraintes pratiques
Au-delà de la TVA, le recours à une SCI pour une activité de marchand de biens pose des problèmes concrets que la seule analyse fiscale ne résout pas.
Le premier concerne le financement bancaire. Les banques identifient rapidement une SCI qui pratique l’achat-revente. Elles appliquent alors les critères d’analyse d’un professionnel de l’immobilier, avec des exigences d’apport et de garantie plus élevées que pour une SCI patrimoniale classique.
Le deuxième touche la gestion des déclarations de TVA. Une SCI soumise à la TVA doit déposer des déclarations périodiques (CA3 ou CA12 selon le régime), suivre la TVA collectée et déductible opération par opération, et conserver une comptabilité commerciale. La charge administrative dépasse celle d’une SCI patrimoniale standard.
Le troisième point est la responsabilité des associés. Dans une SCI, les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales, proportionnellement à leurs parts. Dans une SARL ou une SAS, la responsabilité est limitée aux apports. Pour une activité à risque comme l’achat-revente, cette différence compte.
SCI ou société commerciale : quel véhicule pour le marchand de biens
La SCI ne constitue pas un véhicule adapté à une activité régulière de marchand de biens. La SARL ou la SAS offrent un cadre juridique cohérent avec la nature commerciale de l’activité, une responsabilité limitée pour les associés, et un accès direct au régime de TVA sans risque de requalification.
La SCI conserve un intérêt dans un cas précis : détenir un patrimoine locatif distinct de l’activité d’achat-revente. Un marchand de biens peut créer une société commerciale pour ses opérations et une SCI pour les biens qu’il choisit de conserver. Ce montage sépare les risques, clarifie la fiscalité et évite toute ambiguïté sur la nature de chaque structure.
Utiliser une SCI pour une seule opération d’achat-revente reste techniquement possible, mais l’économie réalisée par rapport à une société commerciale est marginale, tandis que le risque de requalification fiscale existe dès la première opération si l’intention spéculative est manifeste. Le choix du véhicule juridique conditionne le régime de TVA applicable, la protection des associés et la lisibilité du projet face aux banques comme face à l’administration fiscale.
