L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 organise les conditions dans lesquelles un congé locatif peut être donné, que l’initiative vienne du locataire ou du bailleur. Ce texte fixe les délais de préavis, les formes obligatoires et les motifs recevables. Sa lecture attentive évite des erreurs de procédure qui peuvent rendre un congé nul, avec des conséquences directes sur la date de fin du bail.
Qui peut valablement donner congé sur un bail d’habitation
Un point rarement soulevé dans les guides généralistes concerne l’identité de l’expéditeur du congé. Seul le titulaire du bail peut donner congé. Un parent, un conjoint non signataire du contrat de location ou un proche qui enverrait la lettre à la place du locataire ne produit aucun effet juridique.
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Pour les couples mariés, la situation diffère. Le logement familial bénéficie d’une cotitularité légale : les deux époux sont réputés titulaires du bail, même si un seul a signé. Le congé doit alors être donné par les deux. Si un seul époux donne congé, l’autre reste titulaire et peut continuer à occuper le logement.
Côté bailleur, le congé ne peut intervenir qu’à l’échéance du bail. Le propriétaire doit invoquer l’un des trois motifs prévus par la loi : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux. Un congé sans motif ou avec un motif vague est nul.
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Préavis du locataire : délai de trois mois et cas de réduction à un mois
Le locataire peut résilier son bail à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Le délai de préavis standard est de trois mois pour une location vide. Ce délai descend à un mois dans plusieurs situations précisées par l’article 15.
Les cas ouvrant droit au préavis réduit d’un mois sont encadrés :
- Obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
- Locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile, constaté par certificat médical
- Bénéficiaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé
- Logement situé en zone tendue (zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre offre/demande)
- Violences conjugales attestées par une ordonnance de protection
Le locataire qui invoque un préavis réduit doit joindre le justificatif correspondant à sa lettre de congé. Sans pièce, le bailleur est en droit de considérer que le préavis de trois mois s’applique.
Un angle opérationnel peu traité : un locataire peut invoquer un nouveau motif en cours de préavis. Si un congé a été envoyé avec un préavis de trois mois et qu’un événement survient ensuite (perte d’emploi, attribution du RSA), le locataire peut demander la réduction du préavis restant à un mois, à condition de fournir le justificatif dans les délais.
Point de départ du préavis et date de réception du congé
La date qui fait courir le préavis n’est pas celle à laquelle le bailleur ou le locataire ouvre la lettre. Le préavis court à compter de la première présentation de la lettre recommandée, pas de sa réception effective. Cette règle s’applique aussi bien au congé du locataire qu’à celui du bailleur.
En pratique, si le destinataire ne récupère pas le courrier au bureau de poste, le préavis a déjà commencé à courir. Cette précision conditionne la date exacte de fin du bail et donc le dernier mois de loyer dû.
Trois modes de transmission sont reconnus par la loi :
- Lettre recommandée avec avis de réception
- Acte de commissaire de justice (anciennement huissier)
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement
Le choix du mode d’envoi a des implications en cas de litige. L’acte de commissaire de justice offre la preuve la plus solide, mais son coût le réserve souvent aux congés donnés par le bailleur, où les enjeux financiers sont plus élevés.
Congé du bailleur : préavis de six mois et obligations spécifiques
Le bailleur qui souhaite donner congé doit respecter un préavis de six mois avant l’échéance du bail pour une location vide. En location meublée, ce délai est réduit à trois mois, conformément à l’article 25-8 de la même loi, qui renvoie partiellement à l’article 15.
Le congé du bailleur doit mentionner le motif, sous peine de nullité. Pour un congé pour vente, le bailleur est tenu d’indiquer le prix et les conditions de la vente, car le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Pour un congé pour reprise, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise doivent figurer dans la lettre, ainsi que la justification du caractère réel et sérieux de la reprise.
La protection des locataires âgés disposant de faibles ressources constitue une limite directe au congé du bailleur. Lorsque le locataire remplit les conditions d’âge et de ressources fixées par la loi, le bailleur ne peut donner congé que s’il propose un logement de remplacement correspondant aux besoins et aux capacités financières du locataire.
Location vide et location meublée : deux régimes à ne pas confondre
L’article 15 régit directement le congé en location vide. Pour les locations meublées, c’est l’article 25-8 qui s’applique, avec un renvoi partiel aux dispositions de l’article 15. Les délais et les formalités diffèrent sur plusieurs points.
En location meublée, le préavis du locataire est d’un mois dans tous les cas, sans avoir à justifier d’un motif particulier. Le préavis du bailleur est de trois mois, contre six mois en location vide. Confondre les deux régimes peut invalider la procédure de congé.
La durée minimale du bail influe aussi sur le moment où le bailleur peut agir. Un bail de location vide conclu avec une personne physique ou une SCI familiale court sur trois ans minimum. Un bail meublé dure un an minimum, ou neuf mois pour un étudiant. Le congé du bailleur ne peut intervenir qu’à l’échéance de ces durées, pas en cours de bail.
La distinction entre les deux régimes reste une source fréquente d’erreurs. Appliquer le préavis de six mois à une location meublée ou envoyer un congé en cours de bail sans attendre l’échéance sont des cas que les juridictions sanctionnent par la nullité du congé, ce qui prolonge le bail aux mêmes conditions.
