Objectif rentabilité locative : comment l’atteindre et le calculer ?

L’objectif rentabilité locative est le but que se fixe tout investisseur immobilier qui souhaite générer des revenus grâce à la location de son bien. Il s’agit du rapport entre les loyers perçus et le coût total de l’investissement. Plus ce rapport est élevé, plus l’investissement est rentable. Mais comment atteindre cet objectif et comment le calculer ? Quels sont les éléments à prendre en considération pour maximiser sa rentabilité locative ? Cet article vous guide à travers les notions essentielles et les formules à connaître pour réaliser un placement immobilier performant.

Comprendre la rentabilité locative

Vous venez de faire d’injecter votre capital dans un investissement immobilier afin de dégager un complément de revenus ? Vous vous demandez certainement comment faire pour que cette opération devienne une source de revenus suffisamment rentable. La rentabilité locative est le moyen de déterminer si votre investissement fait du bénéfice ou non. Il existe deux types de rentabilités : la rentabilité nette et la rentabilité brute.

A voir aussi : Achat immobilier : les responsabilités qui incombent au vendeur et à l'acheteur

Rentabilité locative brute, c’est quoi ?

La rentabilité locative brute est un indicateur qui mesure la performance d’un investissement immobilier. Elle se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d’achat du bien, auquel on ajoute les frais liés à l’acquisition (notaire, agence immobilière, etc.) et à la gestion (charges, taxe foncière, etc.). On obtient ainsi un pourcentage qui représente le taux de rentabilité locative. Par exemple, si vous achetez un appartement à 200 000 euros et que vous le louez 800 euros par mois, votre rentabilité locative brute sera est de 4,8 %. Ce taux vous permet de comparer différents projets immobiliers et de choisir celui qui offre le meilleur rendement. Pour atteindre vos objectifs de rentabilité immobilière ; vous avez la possibilité d’utiliser un simulateur en ligne ou une formule simple.

Comment calculer la rentabilité locative nette ?

La rentabilité locative nette est le taux qui intègre les impôts que vous devez payer sur les revenus locatifs. En effet, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui diminue votre gain. Pour calculer la rentabilité nette, il faut donc soustraire les impôts aux loyers annuels avant de les diviser par le coût total de l’investissement. Par exemple, si vous payez 30 % d’impôts sur les loyers de votre appartement acheté 200 000 euros et loué 800 euros par mois, votre rentabilité locative nette sera est de 3,36 %. Le taux de rentabilité net est inférieur au taux de rentabilité locative brute. S’il s’agit d’une résidence principale, le mode de calcul de votre rentabilité est d’une autre façon, car votre but n’est pas de viser le loyer.

A lire aussi : Comptabilisation vente immobilière : maîtriser le compte 775 et écritures

Quels sont les facteurs qui influencent la rentabilité locative ?

Pour obtenir un taux de rentabilité intéressant, vous devez vous pencher sur plusieurs facteurs, dont la ville et le quartier. Ce chiffre obtenu est influencé par :

• Le prix d’achat du logement : plus il est bas, plus le taux de rentabilité immobilier est élevé. Il faut alors trouver un logement ancien à rénover à bas prix.
• Les loyers perçus : plus il est élevé, plus la rentabilité est élevée. Fixez un loyer adapté au marché. Vous devez cependant éviter les périodes de vacance locative.
• Les charges afférentes : plus elles sont faibles, plus la rentabilité est élevée. Minimisez le taux de vos charges et optimisez la gestion locative. Profitez de subventions ou d’aides pour les travaux, etc.
• La fiscalité des revenus locatifs : plus elle est faible, plus la rentabilité est élevée. Choisissez un régime fiscal, en fonction de votre situation personnelle, de votre type de location (location meublée ou non). 
• La value à la revente : plus elle est élevée, plus le bénéfice est élevé. Si vous prévoyez de revendre, anticipez la en suivant l’évolution du marché immobilier, etc. pensez à la réalisation de travaux pour augmenter sa valeur.

Comment prendre en compte les risques liés à la location ?

La rentabilité ne reflète pas les risques rencontrés par les propriétaires. Il existe en effet plusieurs facteurs qui vous font perdre de l’argent propre. La vacance locative est le temps auquel votre logement reste inoccupé entre deux locataires. Pendant cette période, vous ne percevez pas de loyer, mais vous devez quand même payer les charges et les impôts. 

La dégradation du logement nécessite des travaux de rénovation qui sont à votre charge. La défaillance du locataire est le non-paiement du loyer par le locataire. Cette situation peut vous mettre en difficulté financière si vous avez contracté un crédit immobilier. Le calcul de la rentabilité tient compte de ces risques. En effet, il faut estimer le montant des pertes potentielles et les déduire des loyers annuels. Vous pouvez ainsi connaître le taux de la rentabilité locative nette, qui est le taux le plus réaliste pour évaluer la rentabilité de votre investissement.

Comment optimiser la rentabilité locative ?

Pour atteindre votre objectif rentabilité locative, il est important de préparer une stratégie optimale. Vous devez choisir un bien avec un potentiel de plus-value à la revente. Vous devez également réaliser des travaux pour valoriser le bien. Utilisez l’effet de levier du crédit immobilier. Il s’agit d’emprunter de l’argent bancaire pour financer votre investissement. Ainsi, il vous est possible d’investir sans avoir à mobiliser votre fonds d’épargne. Les intérêts du crédit sont à déduire de vos revenus locatifs. Profitez des conditions de financement avantageuses et des avantages fiscaux liés à la location. Il s’agit de réduire votre impôt sur le revenu grâce à des dispositifs et vous permettre de défiscaliser une partie de vos revenus locatifs. Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la location, il faut choisir le régime fiscal adapté à votre situation (micro-foncier, réel, LMNP, Pinel, etc.).

Cependant, il est judicieux de choisir un bien considéré comme bien situé dans une zone où la demande est forte. Sélectionnez également un locataire sérieux et respectueux, il est important de réaliser un état des lieux précis à l’entrée et à la sortie. N’oubliez pas de vérifier avec précision la solvabilité du locataire et ses garanties, prenez une assurance loyers impayés, ou recourez à un dispositif de garantie. Ce dernier point est à ne pas négliger si vous souhaitez constituer un patrimoine.

Quelles sont les villes les plus rentables en France pour votre objectif de rentabilité locative ?

Si vous avez un objectif de rentabilité locative, le choix de la ville vaut en matière de rendement locatif. Certaines offrent des opportunités plus intéressantes que d’autres. Si vous avez besoin de plus de conseils ou d’accompagnement pour votre projet, n’hésitez pas à contacter un expert comme une agence immobilière qui sera votre guide et peut même vous proposer des solutions clé en main.

Mulhouse est le premier foyer immobilier de France avec une rentabilité brute moyenne de 9,7 %. Elle bénéficie d’un prix d’achat très bas de 1 023 €/m et d’un loyer relativement élevé (8,3 €/m en moyenne). Saint-Étienne est la deuxième ville française la plus rentable avec une rentabilité brute moyenne de 8,6 %. Pour acheter, elle propose environ 1 030 €/m en moyenne et pour louer, 7,4 €/m en moyenne. Limoges, la troisième ville la plus rentable de France avec une rentabilité brute de 8,4 % en moyenne. Pour acheter un bien, il faut prévoir 1 392 €/m en moyenne. Mais son loyer est assez élevé, 9,7 €/m².